Devre Mülk Hakkı

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 16 Mart 2026 tarihli 2026/1 sayılı Genelgesi, devre mülk hakkının kurulması ve sona ermesine ilişkin esasları yeniden düzenlemiş; 1985 tarihli Genelge ile 2013 tarihli duyuruyu yürürlükten kaldırmıştır. Bu alandaki uygulama, özellikle yönetim planının içeriği bakımından kritik önem taşımaktadır.

1. 01

   Devre mülk hakkı hangi taşınmazlarda kurulabilir?

   Devre mülk hakkı, yalnızca mesken olarak kullanılmaya elverişli kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulu bağımsız bölümler ile müstakil yapılarda kurulabilir. Turizm amaçlı veya konaklama hizmeti verilen tesislerde kurulması mümkün değildir. Hakkın tesisi için tüm paydaşların imzaladığı devre mülk sözleşmesinin tapu müdürlüğüne ibrazı ve resmi senet düzenlenmesi zorunludur; kullanım dönemi 7 günden az olamaz.

2. 02

   Yönetim planının önemi nedir?

   Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli bağımsız bölümlerde devre mülk hakkı kurulması, yönetim planında aksi kararlaştırılmamışsa diğer maliklerin muvafakatine bağlı değildir. Bu nedenle devre mülk hakkının kurulup kurulamayacağı veya hangi oranda muvafakat gerektiği bakımından öncelikle yönetim planının incelenmesi ve buna göre işlem yapılması gerekmektedir.

3. 03

   Hak sahibinin tasarruf yetkileri nelerdir?

   Devre mülk hakkı, müşterek mülkiyet payıyla birlikte mirasçılara intikal edebileceği gibi devir ve temlike de konu edilebilir. Sözleşmede aksi bir hüküm yoksa hak sahibi bu kullanım yetkisini başkalarına da bırakabilir. Mülkiyet payı üzerinde ipotek tesisi mümkündür; ancak bir paydaşa birden fazla devre bağlanmışsa dönemler bir bütün olarak ipotek edilmelidir. Aksi kararlaştırılmadıkça ortaklığın giderilmesi talep edilemez.

4. 04

   Hak hangi hallerde sona erer?

   Devre mülk hakkı, tüm paydaşların ortak talebiyle sona erdirilebilir; yapının harap olması, yok olması veya mesken niteliğini kaybetmesi durumunda kendiliğinden sona erer. Tüm payların tek kişide toplanması ise hakkı kendiliğinden sona erdirmez. Sona erme halinde durum, tapu sicilindeki irtifak hakları ve beyanlar sütunundan terkin edilir.

5. 05

   Mali yükümlülükler nelerdir?

   Sadece devre mülk hakkının mülkiyet payına bağlı olarak malikler lehine kurulması halinde, bir bedel ödenmediğinden tapu harcı talep edilmez. Ancak hakkın mülkiyet devriyle birlikte kurulması veya sonradan devredilmesi halinde Harçlar Kanunu uyarınca tapu harcı tahsil edilir; yapılan işlemler nedeniyle döner sermaye ücreti de talep edilir.

6. 06

   Sonuç ve öneri

   Yönetim planında devre mülk hakkı kurma yasağı bulunmadığı takdirde, kat maliklerinden herhangi biri diğer maliklerin onayına ihtiyaç duymaksızın kendi bağımsız bölümünde devre mülk hakkı kurabilmektedir. Apartmana / siteye sık sık tanınmayan üçüncü kişilerin gelmesi güvenlik açığı oluşturabileceği gibi binanın değerini de olumsuz etkileyebilir. Bu nedenle yönetim planlarında devre mülk hakkı kurma yasağı ve benzeri yasakların açık şekilde düzenlenmesi önem arz etmektedir.